2022年，房地产市场进入深度调整期。
伴随着行业预期和信心步步走低，销售和投资同步缩量，降至多年来新低。
这一年，政策持续托底，从“保交楼”、“引导房地产市场底部修复”到保主体……市场信心终于得以提振。
展望2023年，常州房地产市场能否筑底回升？市场和房企格局又将面临什么样的新变化？购房者应该如何选择板块和产品，并把握入场时机？
我们认为，接下来，“重启”将成为房地产市场发展的关键词。
值此岁末年初交替之际，克而瑞常州房产测评重磅推出《重启—2022年常州房地产市场年鉴》栏目。
我们将从多个篇章总结2022年常州楼市，并预判2023年市场方向。
本篇是本专题的『土地篇』。
51宗涉宅经营性用地成交，平均楼面价10521元/㎡，成交总金额511亿元。
2022年常州市区（不含金坛、溧阳）土拍的整体数据表现如上。
延续了去年的土拍行情，2022年常州土拍全部后延至年底成交，上半年仅成交了4幅宅地。同时，拿地房企呈现明显的“国进民退”，本土国企为拿地主力。
本篇，我们将围绕2022年常州土拍整体情况，克而瑞常州房产测评为大家带来详细解读。
01
土地市场整体表现
2022年，常州全市涉宅经营性用地共成交70宗；成交面积341.27万方，折合5119亩；总成交金额609.62亿元。
其中，常州市区（不含金坛、溧阳）涉宅经营性用地（不含融资、回购、定向商品房用地）共成交51宗；成交面积270.86万方，折合4063亩；总成交金额510.51亿元。
从2022年常州土拍数据来看，整体呈现出以下特征：
价跌：由于2022年常州土拍基本是本土国企平台托底，因此土地基本是一轮加价成交，2022年常州整体地价相较2021年，有一定幅度的下降趋势。
2022年，常州全市涉宅用地平均楼面价为9656元/㎡，同比上涨3.31%；常州市区（不含金坛、溧阳）平均楼面价为10521元/㎡，同比下跌9.22%。
量增：2022年，常州全市宅地成交量341.27万方，同比去年增加1.58%，3幅宅地流拍；常州市区（不含金坛、溧阳）宅地成交量为270.86万方，同比去年增加24.24%，1幅宅地流拍。
02
土拍集中在年底，清一色底价成交
2022年，常州土地成交集中在四季度，尤其是年底，土地市场几乎进入热度不高。
价格方面，2022年常州土地清一色的底价成交，也未有新地王出现，仅有2幅宅地地价在1.5万/㎡以上，市中心的低密宅地摇树村地块地价达到18268元/㎡，未突破往年最高地价。
体现在区域成交方面，2022年，常州各区域一般就是有供应就有成交，且普遍为托底拿地。
2022年，钟楼土地成交最多，是天宁和武进的成交总和；经开区成交了5宗，还有横山桥1宗宅地流拍；溧阳2021年成交了14宗，是成交地块最多的区域，2022年成交数量明显减少。
从地价来看，天宁、钟楼、武进三个区域的平均地价在1万/㎡以上，地价最贵的还是天宁区，但与去年相比，地价均有不同程度的下调，主要与土地均为底价成交有关。
从板块来看，2022年，共有26个板块有宅地成交，其中，薛家等常年断供板块也有了宅地成交，也为明后年激活板块住宅市场提供了基础。
03
本土国企托底拿地，极少数民企积极布局
延续去年的“国进民退”，2022年常州土地市场低迷，绝大部分都是本土国企托底拿地。
整个2022年，仅有中建智地一家央企，和华宇建设、华盛两家本土民企拿地，其他均为清一色的本土国企托底拿地。
当然，虽然2022年绝大部分宅地都是由本土国企摘牌，但也不排除它们具备独自开发住宅的条件，譬如黑牡丹、晋陵、龙控、东方新城、科维、新运集团等，均已有了独立开发住宅的案例，2022年拿地后续也可能会自己开发。
另一方面，没有拿地增储的民企，也可以通过与这些本地国企合作，共同开发。譬如新城将与龙控合作开发光星地块等。
综合来讲，2022年成交的宅地，明年具备上市条件的不会很多，这也将造成明年可入市的纯新盘将大幅少于往年同期。
04
后市预判
在房市端表现持续低迷的影响下，2022年常州土地市场也持续低位运行，整体市场基本没有热度可言。
展望2023年，随着“金融16条”正式发布后，支持房企信贷融资、支持房企发债融资、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资等“三箭连发”后，房企融资环境将显著宽松，为稳定房地产市场进一步提供支撑。
接下来，维稳市场将是年度首要目标，土地市场也会如此，但融资政策的放松，对土地市场尚未带来明显的直接利好，2023年，土地市场热度仍将延续低位。
而要想让土地市场热度回升，仍然需要等待需求侧调控放松取得理想的成效。也就是说，2023年常州土地市场需要等待房市端的回温，届时土地市场才有可能回温。
而就此来看，2023年的常州土地市场大幅回温的预期并不强烈，土地市场热度大概率还将延续低位。
本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考
引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）
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